Оценка кадастровой стоимости

Когда кадастровая стоимость может быть завышена

Кадастровая стоимость используется государством при расчете ряда платежей и определяется в рамках государственной кадастровой оценки. При этом она не всегда совпадает с реальной рыночной стоимостью конкретного объекта недвижимости.

Одна из причин расхождения заключается в том, что государственная оценка проводится массовыми методами. Индивидуальные особенности конкретного земельного участка, здания или помещения могут быть учтены не в полном объеме.

На фактическую стоимость недвижимости способны влиять местоположение, состояние объекта, ограничения использования, транспортная доступность, окружение, инженерная инфраструктура, параметры земельного участка и другие индивидуальные характеристики.

Когда требуется пересмотр кадастровой стоимости

Определение рыночной стоимости объекта может потребоваться, если установленная кадастровая стоимость существенно отличается от стоимости аналогичной недвижимости на открытом рынке.

Такое расхождение особенно важно в ситуациях, когда кадастровая стоимость влияет на имущественные обязательства собственника или пользователя объекта.

• при расчете налога на недвижимость;
• при определении платежей за земельный участок;
• при расчете арендной платы;
• при совершении операций с недвижимостью;
• при разрешении имущественных споров;
• при определении стоимости объекта для суда;
• при выкупе или изъятии имущества;
• при разделе имущества;
• в других случаях, когда размер обязательств зависит от стоимости недвижимости.

Какие объекты можно оценить

Исследование проводится в отношении различных объектов недвижимости, для которых необходимо определить рыночную стоимость на установленную дату.

• земельных участков;
• жилых домов;
• квартир;
• нежилых помещений;
• офисных помещений;
• торговых объектов;
• складской недвижимости;
• производственных зданий;
• отдельно стоящих зданий и сооружений;
• коммерческой недвижимости;
• других объектов, поставленных на кадастровый учет.

Что определяется при проведении оценки

Основная задача специалиста — определить рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости на дату, имеющую значение для рассматриваемой ситуации.

При исследовании учитываются индивидуальные особенности объекта, его фактические характеристики и рыночные условия соответствующего периода.

В зависимости от поставленной задачи может определяться:

• рыночная стоимость объекта недвижимости;
• стоимость объекта на определенную дату;
• стоимость отдельной доли в праве собственности;
• стоимость земельного участка;
• стоимость здания или помещения;
• стоимость имущества при его изъятии;
• стоимость объекта для целей судебного спора.

Что влияет на рыночную стоимость недвижимости

В отличие от массовой кадастровой оценки, при индивидуальном исследовании специалист анализирует характеристики непосредственно оцениваемого объекта.

• местоположение;
• назначение объекта;
• вид разрешенного использования земельного участка;
• площадь;
• техническое состояние;
• год строительства;
• инженерное обеспечение;
• транспортную доступность;
• окружающую застройку;
• наличие ограничений и обременений;
• особенности использования объекта;
• состояние рынка сопоставимой недвижимости;
• другие факторы, влияющие на стоимость.

Как проводится оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Работа начинается с изучения объекта, поставленной задачи и документов заказчика. Специалист определяет дату оценки и собирает сведения, необходимые для проведения расчетов.

После этого анализируются характеристики недвижимости, правоустанавливающие и технические документы, сведения о рынке и предложения по сопоставимым объектам.

На основании полученных данных выбираются применимые методы оценки, выполняются расчеты и определяется итоговая рыночная стоимость.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Если спор рассматривается в судебном порядке, определение рыночной стоимости объекта может иметь значение для разрешения вопроса о размере установленной кадастровой стоимости.

Исследование может проводиться как до обращения в суд, так и в рамках уже рассматриваемого дела.

При судебном разбирательстве специалист исследует представленные материалы и отвечает на вопросы, поставленные судом или участниками процесса.

Какие вопросы можно поставить перед экспертом

Формулировка вопросов зависит от обстоятельств конкретного дела. В числе возможных вопросов:

• Какова рыночная стоимость объекта недвижимости на установленную дату?
• Соответствует ли отчет об оценке установленным требованиям к его форме и содержанию?
• Обоснованно ли выбраны методы определения рыночной стоимости объекта?
• Корректно ли учтены факторы, влияющие на стоимость недвижимости?
• Имеются ли ошибки в проведенных расчетах?
• Являются ли использованные при оценке исходные данные достаточными и достоверными?

Перед обращением в суд формулировки вопросов желательно согласовать со специалистом с учетом предмета спора и имеющихся материалов.

Документы для проведения оценки

Точный перечень документов определяется индивидуально и зависит от типа недвижимости и поставленной задачи. Обычно могут потребоваться:

• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы;
• сведения о кадастровом номере объекта;
• технический план или технический паспорт;
• сведения о площади и назначении объекта;
• документы на земельный участок;
• сведения о виде разрешенного использования;
• документы об ограничениях и обременениях;
• материалы судебного дела — при наличии спора;
• другие документы, характеризующие объект недвижимости.

Если каких-либо документов нет, возможность проведения исследования можно предварительно обсудить со специалистом.

Этапы проведения оценки

1. Постановка задачи. Определяем объект, цель исследования и дату, на которую требуется установить рыночную стоимость.
2. Изучение документов. Анализируем сведения из ЕГРН, техническую документацию, правоустанавливающие документы и другие материалы.
3. Исследование объекта. Изучаем его индивидуальные характеристики, ограничения и факторы, влияющие на стоимость.
4. Анализ рынка. Исследуем предложения и данные по сопоставимым объектам недвижимости.
5. Расчет рыночной стоимости. Применяем соответствующие объекту подходы и методы оценки.
6. Подготовка отчета. Результаты исследования и расчеты оформляются в итоговый документ.

Что получает заказчик

По результатам работы подготавливается отчет с описанием объекта, использованных исходных данных, проведенного анализа, примененных методов и расчетов.

В документе указывается итоговая рыночная стоимость недвижимости на установленную дату. Отчет может использоваться в зависимости от цели оценки при разрешении имущественного спора или рассмотрении дела в суде.