Раздел квартир, домов, помещений

Раздел недвижимости между несколькими собственниками является предметом строительно-технической экспертизы,  которая проводятся в процессе комплексного инженерно-технического обследования объекта. Цель проводимого исследования - получить ответ на технические вопросы эксплуатации жилых объектов и земельных участков с постройками после их раздела.

Проведение данного вида строительно-технической экспертизы обусловлено, в том числе, правовыми спорами и претензиями в отношении определения долей собственности при её наследовании. Процедура раздела предусмотрена законодательством для выполнения требований разделить недвижимое имущество в соответствии с долями, изолированности помещений и наличия отдельных входов. На основании заключения экспертизы о разделе имущества в соответствии с долями или в натуре, проводится учет и регистрация недвижимости в Росреестре.

Раздел жилого имущества между собственниками в судебном порядке

Зачастую споры о разделе имущества, квартиры или садового участка решаются в судебном порядке ввиду сложности конфигурации недвижимости или существующих обременений.

К примеру, раздел отдельной квартиры в равных долях между бывшими супругами предполагает раздел только жилых помещений, с выделением долевой и общей собственности, а также установку раздельных счетчиков по расходу электроэнергии.

Раздел земельного участка с дачным домиком возможен, как в соответствии с долями, так и в натуре. При этом раздел жилых и нежилых помещений будет производиться с учетом определения порядка пользования общими помещениями и находящимся в них системами водоснабжения, отоплением и канализацией. Производство экспертизы позволяет оптимизировать затраты на перепланировку и узаконить использование помещений в соответствии с их назначением.

В некоторых случаях суд назначает производство судебной экспертизы для выяснения вопроса о возможности раздела недвижимого имущества.  Решение суда на основе заключения экспертизы о разделе недвижимости устанавливает соответствующие права на доли недвижимости, определяет порядок пользования общими помещениями.

Раздел нежилых помещений

     Проведение раздела нежилых помещений необходим в случае частичной аренды, продажи или субаренды объекта недвижимости. К примеру, если собственник планирует сдать в аренду или продать не все помещение, а лишь его часть.

Экспертиза также необходима, если предполагается сделка по продаже части нежилого помещения и требуется определить необходимость перепланировки или организации отдельного входа. При этом раздел нежилого помещения происходит быстрее, поскольку не нужно опрашивать и получать согласие всех жильцов дома.

Вопросы, на которые отвечает экспертиза

Как правило, перед экспертом ставятся вопросы, связанные с разделом недвижимого имущества в соответствии с долями:

• Каковы варианты раздела домовладения, земельного участка, жилого дома и т.д. в соответствии с идеальными долями?
• Возможен ли вариант раздела домовладения, земельного участка, жилого дома и т.д. с отступлениями от идеальных долей?
• Возможет ли один из вариантов раздела, предложенный сторонами?
• Какой вид строительных работ потребуется в случае раздела?
• Каков порядок пользования нежилым помещением при разделе?

Варианты раздела помещений

Суд ставит перед экспертом задачу для решения вопроса о разделе помещения с условием предоставить различные возможные варианты раздела:

• Раздел с отступлением от идеальных долей (в натуре), при котором происходит разделение помещения на оптимальные части, каждая из которых регистрируется в Росреестре как отдельное помещение.
• Раздел с выделением конкретных долей из общей части, которые в последствие становится зарегистрированными в Росреестре отдельными помещениями.
• Раздел с выделением долей в денежном выражении. Данный раздел заключается в составлении договора, на основании которого один собственник выкупает долю другого, предоставляя ему эквивалентную денежную компенсацию.

Как осуществить раздел?

Раздел помещения возможет как без перепланировок, так и с проведением строительно-монтажных работ по перепланировке:

• В первом случае требуется экспертное заключение о возможности раздела.
• Во втором – требуется проект перепланировки помещения и разрешение на проведение строительно-монтажных работ.

Как в судебном порядке получить назначение на раздел?

Спорные вопросы относительно возможности раздела в натуре или в соответствии с долями чаще разрешаются в судебном порядке. В этом случае заинтересованная сторона может обратиться с исковым заявлением и ходатайством о назначении производства судебной строительно-технической экспертизы.
В соответствии с действующим законодательством, в случае назначения судебной экспертизы, суд определяет конкретные вопросы и предоставляет эксперту материалы для исследования. Эксперт не имеет право обсуждать поставленные для исследования вопросы и вступать в контакт ни с одной из сторон конфликта. Отчет по экспертизе предоставляется в суд.

Наиболее часто задаваемые вопросы по разделу недвижимого имущества:

В каких случаях раздел дома невозможен или представляет сложность?

• Если дом признан аварийным;
• Малая площадь дома;
• Доля собственника дома мала и отсутствует практическая возможность ее выделения. Раздел дома невозможен;
• Если переустройство дома и его раздел стоит дороже, чем его стоимость.

Каковы сроки проведения раздела?

Сбор правоустанавливающих документов, требуемых сведений о здании занимает 5-7 рабочих дней. Затем происходит подготовка технического плана в течение 5-10 рабочих дней. Регистрация прав и самих частей недвижимого имущества проводится в срок до 10 рабочих дней.

От чего зависит стоимость услуги по разделу?

Стоимость зависит от площади объекта и необходимого количества выделяемых долей.

Как получить разрешение на перепланировку при разделе?

Достаточно составить необходимый проект плана, затем необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации для его изготовления. Конечным шагом является утверждение проекта в уполномоченных органах, а также получение разрешения на перепланировку квартиры при разделе. Оно выдается в жилищной инспекции или в межведомственной комиссии.

Какие документы необходимы для осуществления раздела недвижимого имущества?

К необходимой документации относят следующее:

• Документы на изначальный объект. К ним относятся кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН и техническая документация.
• Паспорт и СНИЛС владельца или группы владельцев.
• Документы на создаваемые объекты. К ним относится техническая документация: поэтажный план дома, технический план. В них должны быть выделены новые единицы учета.