Что проверить перед покупкой земельного участка

Покупка земельного участка требует более тщательной проверки, чем может показаться на первый взгляд. Даже если сведения в документах выглядят корректно, фактические границы участка, его площадь или расположение объектов на местности могут не совпадать с данными реестра.

Некоторые проблемы становятся заметны только после приобретения недвижимости — например, при строительстве дома, установке забора или споре с владельцем соседнего участка.

Поэтому до сделки полезно проверить не только документы, но и фактическое состояние участка.

Проверьте границы участка

Одна из наиболее распространённых проблем связана с расположением границ.

На местности необходимо понимать:

• где фактически проходят границы участка;

• соответствуют ли они сведениям, содержащимся в документах;

• не заходит ли существующий забор на соседнюю территорию;

• отсутствует ли наложение границ соседних земельных участков;

• можно ли однозначно определить положение участка на местности.

Если после покупки обнаружится спор о границах, его разрешение может потребовать проведения землеустроительной экспертизы.

Сравните фактическую площадь с документами

Площадь участка, указанная в документах, не всегда полностью соответствует фактическому землепользованию.

Расхождения могут возникать из-за старых измерений, ошибок при межевании или изменения положения ограждений.

Если площадь или конфигурация участка имеют принципиальное значение для будущего строительства или использования земли, этот вопрос лучше выяснить заранее.

Обратите внимание на расположение построек

Если на участке уже находятся дом, хозяйственные постройки или другие сооружения, важно посмотреть, как они расположены относительно границ.

Следует обратить внимание:

• не находятся ли строения слишком близко к границе;

• не выходят ли отдельные объекты за пределы участка;

• нет ли пересечения с соседней территорией;

• соответствует ли фактическое расположение объектов имеющейся документации.

Такие обстоятельства могут стать причиной спора уже после покупки.

Проверьте возможные ограничения использования

Даже участок подходящей площади не всегда можно использовать именно так, как планирует покупатель.

На возможность строительства и эксплуатации недвижимости могут влиять различные ограничения, зоны с особыми условиями использования территории и особенности расположения участка.

Поэтому перед покупкой желательно заранее определить, соответствует ли участок предполагаемой цели использования.

Есть ли доступ к участку

Отдельное внимание стоит обратить на фактический подъезд и проход к земельному участку.

Иногда доступ осуществляется через соседнюю территорию либо существующий проезд юридически не оформлен.

В подобных ситуациях впоследствии может возникнуть вопрос об установлении сервитута — права ограниченного пользования чужим земельным участком для прохода, проезда или иных необходимых целей.

Когда стоит обратиться к землеустроительному эксперту

Помощь специалиста особенно полезна, если:

• положение границ вызывает сомнения;

• фактический забор не совпадает с кадастровыми данными;

• имеются признаки наложения участков;

• площадь участка отличается от ожидаемой;

• существует спор с соседями;

• необходимо определить возможность раздела участка;

• возникают вопросы с доступом или сервитутом;

• имеются основания предполагать реестровую ошибку.

В таких случаях исследование помогает установить фактические обстоятельства до того, как они перерастут в серьёзный спор.

Что может установить землеустроительная экспертиза

В зависимости от поставленных вопросов эксперт может исследовать местоположение границ земельного участка, его фактическую площадь, взаимное расположение соседних участков и объектов недвижимости.

Также экспертиза может применяться при выявлении возможной кадастровой или реестровой ошибки.

Конкретный перечень исследований определяется исходя из документов и обстоятельств ситуации.

Какие документы могут понадобиться

Для предварительной консультации полезно подготовить имеющиеся документы на участок.

Это могут быть:

• выписка из ЕГРН;

• межевой план;

• кадастровые документы;

• схемы расположения участка;

• документы на расположенные на нём объекты;

• материалы предыдущих измерений;

• документы по спору с владельцами соседних участков, если он уже возник.

После изучения материалов специалист сможет определить, требуется ли проведение полноценной экспертизы и какие вопросы целесообразно поставить перед экспертом.

Лучше выявить проблему до покупки

Проблема с границами или площадью участка после заключения сделки может существенно осложнить его дальнейшее использование.

Если характеристики объекта вызывают сомнения, разобраться в них до приобретения обычно значительно проще, чем после возникновения конфликта с соседями или начала строительства.

Специалисты ЦНЭ «АСПЕКТ» проводят землеустроительные исследования и экспертизы по вопросам определения границ земельных участков, кадастровых ошибок и сервитутов.

Перед проведением экспертизы можно получить консультацию и определить, какое исследование необходимо именно в вашей ситуации.