Что проверить перед покупкой квартиры или дома

Покупка квартиры или частного дома — серьёзное решение, при котором важно оценить не только расположение, площадь и внешний вид недвижимости.

Часть строительных дефектов может быть незаметна при обычном осмотре. Свежая отделка иногда скрывает трещины, следы протечек, неровности конструкций или проблемы с инженерными системами.

Поэтому перед сделкой полезно внимательно оценить техническое состояние объекта.

Не ограничивайтесь внешним видом

Во время первого просмотра внимание обычно привлекают планировка, ремонт и общее состояние помещений.

Однако технические проблемы могут находиться под отделкой.

Например:

• трещины могут быть закрыты штукатуркой;

• следы старых протечек — закрашены;

• неровности стен и пола — скрыты мебелью;

• дефекты инженерных систем проявляются только при эксплуатации;

• повышенная влажность может быть заметна только при измерениях.

Поэтому визуально аккуратная квартира или дом не обязательно находятся в хорошем техническом состоянии.

Осмотрите стены и перекрытия

Трещины — один из признаков, на который стоит обратить внимание.

Значение имеют:

• расположение трещины;

• её направление;

• ширина раскрытия;

• протяжённость;

• повторяемость дефекта;

• состояние соседних конструкций.

Не каждая трещина свидетельствует о серьёзной проблеме, однако определить её причину только по внешнему виду бывает сложно.

Особенно внимательно стоит относиться к выраженным трещинам в несущих конструкциях.

Проверьте полы

Неровности пола могут свидетельствовать как о недостатках отделочных работ, так и о проблемах основания.

Стоит обратить внимание на:

• заметный уклон;

• перепады высот;

• скрип;

• прогибы;

• трещины;

• отслоение покрытия.

При необходимости специалист может выполнить инструментальные измерения.

Обратите внимание на потолки

Следы на потолке могут указывать на протечки или повышенную влажность.

Следует насторожиться, если видны:

• пятна;

• изменение цвета;

• вздутие отделки;

• отслоение штукатурки;

• следы локального ремонта.

В квартире причиной может быть протечка от соседей или инженерных коммуникаций.

В частном доме дополнительно необходимо учитывать состояние кровли.

Проверьте окна и двери

Окна и двери должны нормально открываться и закрываться.

Перекосы могут быть связаны:

• с качеством монтажа;

• с деформацией конструкций;

• с изменением геометрии проёмов;

• с усадочными процессами.

Также следует проверить состояние монтажных швов, уплотнений и откосов.

Инженерные системы требуют отдельного внимания

Перед покупкой желательно проверить работу основных коммуникаций.

В квартире это прежде всего:

• водоснабжение;

• канализация;

• отопление;

• электроснабжение;

• вентиляция.

В частном доме дополнительно могут исследоваться:

• котельное оборудование;

• автономное водоснабжение;

• септик;

• система отопления;

• электроснабжение;

• дренаж и водоотведение.

Внешний осмотр не всегда позволяет оценить техническое состояние инженерных систем, поэтому при наличии сомнений требуется более подробное обследование.

Проверьте вентиляцию

Плохая вентиляция может привести к повышенной влажности, образованию конденсата и развитию плесени.

Обратить внимание стоит на:

• запах сырости;

• конденсат на окнах;

• потемнения в углах;

• следы плесени;

• повышенную влажность воздуха.

Причина может находиться как внутри помещения, так и в работе общедомовой вентиляционной системы.

Следы плесени нельзя просто закрасить

Если на стенах или потолке присутствуют следы грибкового поражения, важно выяснить причину.

Она может быть связана с:

• протечками;

• промерзанием конструкций;

• нарушением теплоизоляции;

• плохой вентиляцией;

• повышенной влажностью.

Косметический ремонт не устраняет источник проблемы.

При покупке частного дома проверьте фундамент

Для частного дома состояние фундамента имеет особое значение.

Необходимо обратить внимание на:

• трещины;

• деформации;

• признаки неравномерной осадки;

• состояние отмостки;

• следы постоянного увлажнения;

• положение стен относительно фундамента.

Ошибки при устройстве основания могут приводить к деформациям всего здания.

Осмотрите кровлю

В частном доме состояние кровли влияет не только на комфорт, но и на сохранность других конструкций.

Стоит проверить:

• покрытие;

• примыкания;

• водостоки;

• утепление;

• состояние стропильной системы;

• наличие протечек;

• следы влаги на чердаке.

Особенно важно обследовать дом после сильных осадков, когда признаки протечек заметнее.

Обратите внимание на самовольные изменения

Перепланировки и реконструкции могут затрагивать конструкции здания.

Например:

• демонтированы стены;

• изменены проёмы;

• объединены помещения;

• перенесены инженерные коммуникации;

• выполнены пристройки.

Если изменения затрагивали несущие конструкции, необходимо оценить их технические последствия.

Зачем проводить строительную экспертизу до покупки

Задача специалиста — выявить дефекты и оценить состояние строительных конструкций.

В зависимости от объекта могут выполняться:

• визуальное обследование;

• инструментальные измерения;

• проверка геометрии помещений;

• измерение влажности;

• обследование отдельных конструкций;

• проверка качества строительных и отделочных работ;

• исследование инженерных систем.

Объём работ определяется исходя из состояния недвижимости и целей заказчика.

Что может дать обследование покупателю

Результаты обследования помогают понять:

• какие дефекты имеются;

• насколько они существенны;

• требуют ли они ремонта;

• какие конструкции необходимо исследовать подробнее;

• могут ли выявленные недостатки повлечь дополнительные расходы.

Эта информация позволяет принимать решение о покупке с учётом фактического состояния объекта.

Можно ли определить стоимость будущего ремонта

Если в ходе обследования обнаружены дефекты, дополнительно может потребоваться определение объёма и стоимости необходимых строительных или ремонтных работ.

Это особенно полезно, когда покупатель рассматривает недвижимость с заметными недостатками и хочет заранее оценить возможные затраты.

Какие документы полезно изучить

При наличии стоит ознакомиться с:

• техническим планом;

• проектной документацией;

• документами о перепланировке;

• сведениями о реконструкции;

• материалами предыдущих обследований;

• актами выполненных строительных работ.

Для частного дома полезной может быть проектная и исполнительная документация на здание и инженерные системы.

Когда особенно стоит пригласить специалиста

Строительное обследование особенно разумно провести, если:

• объект имеет заметные трещины;

• ранее происходили протечки;

• дом старый;

• выполнена серьёзная реконструкция;

• имеются признаки повышенной влажности;

• продавец недавно сделал косметический ремонт;

• недвижимость приобретается после длительного периода эксплуатации;

• состояние отдельных конструкций вызывает сомнения.

Стоимость предварительного обследования обычно несопоставима с возможными расходами на устранение серьёзных строительных дефектов после покупки.

Строительная экспертиза недвижимости в ЦНЭ «АСПЕКТ»

Специалисты ЦНЭ «АСПЕКТ» проводят строительные обследования квартир, частных домов, зданий и отдельных конструкций.

Перед проведением исследования можно описать объект и задачу специалисту.

Это позволит определить:

• что именно необходимо проверить;

• какие методы исследования потребуются;

• нужны ли инструментальные измерения;

• какие документы желательно подготовить;

• какой объём обследования целесообразен перед покупкой.

Если техническое состояние недвижимости вызывает сомнения, проверить объект лучше до заключения сделки.